大工21秋《房地产估价》离线大作业学习中心：学号：姓名：完整答案附后作业提交：大作业上交时文件名写法为：[姓名奥鹏卡号学习中心]（如：戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP）以附件word文档形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点上交即可。如下图所示。注意事项：独立完成作业，不准抄袭其他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！一、房地产估价方法及其应用（8
从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。（2）市场比较法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。题目二：收益法及其应用（1）收益法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。8
（2）收益法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用收益法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用收益法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用收益法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用收益法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。题目三：成本法及其应用（1）成本法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍成本法的含义、成本法适用的估价对象和条件、成本法估价的操作步骤等。（2）成本法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用成本法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用成本法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用成本法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用成本法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。题目四：假设开发法及其应用（1）假设开发法的基本理论（30分）8
该部分内容要求介绍假设开发法的含义、假设开发法适用的估价对象和条件、假设开发法估价的操作步骤等。（2）假设开发法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用假设开发法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用假设开发法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用假设开发法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用假设开发法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（直接在本题下面空白处作答）（20分）答案见下一页8
答案区：大工21秋《房地产估价》离线大作业学习中心：学号：姓名：选择题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。答：市场比较法也称市场法、比较法、现行市价法。它是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：交易实例1→比准价格1交易实例2→比准价格2由比准价格1、2、3综合确定最终比准价格。交易实例3→比准价格3比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.1、基本公式以比较法评估土地价格用以下公式：V=VB×A×B×D×E式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数8
D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数2、程序（1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行估价期日修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）进行使用年期等修正；（9）求出比准价格。3、交易实例收集宗地交易实例资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。1、确定比较实例要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。2、建立价格可比基础各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。3、交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。（2）市场比较法具体应用（50分）答：该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。答：该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。例1：为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：该类房地产的市场价格从2007年1月1日至2007年6月1日平均每月比上月上升0.4%，以后平均每月比上月上升0.2%。试利用上述资料估算该房地产2007年9月1日的正常市场价格。8
解：计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数交易情况修正系数为：可比实例A=100/102=0.98可比实例B=100/103=0.97可比实例C=100/98=1.02交易日期修正系数为：可比实例A=(1+0.4%)5×(1+0.2%)3=1.03可比实例B=(1+0.4%)2×(1+0.2%)3=1可比实例C=(1+0.2%)=1.002房地产状况修正系数为：可比实例A=100/98=1.02可比实例B=100/94=1.06可比实例C=100/104=0.96计算比准价格：比准价格A=6000×0.98×1.03×1.02=6177.52（元/平方米）比准价格B=5800×0.97×1×1.06=5963.56（元/平方米）比准价格C=5300×1.02×1.002×0.96=5200.14（元/平方米）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（6177.52+5963.56+5200.14）/3=5780.41（元/平方米）例2：为了评估某商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见下表。在表中，交易情况比较中的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。另外，假设2000年１月１日人民币与美元的市场汇价为１：8.5，2000年9月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.3；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在1999年6月1日至2000年2月28日之间平均每月比上月上涨1%，在2000年3月1日至2000年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料评估该商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格。估算该商品住宅于2000年9月1日的正常市场价格如下。（1）计算公式采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。基本公式如下：8
（2）求出各可比实例的比准价格（人民币）（3）计算评估结果若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：估价对象价格（人民币）=（4550.9+4393.43+4877.83）/3=4607.39（元/m2）二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（直接在本题下面空白处作答）（20分）答：本期通过网络教学学习那《房地产估价》课程，《房地产估价》课程是房地产经营与管理专业的主干课程。本课程对房地产估价、房地产及其描述、房地产价格和价值、房地产价格影响因素、房地产估价原则、市场法及其运用、成本法及其运用、收益法及其运用、假设开发法及其运用、长期趋势法及其运用、地价评估与分摊、房地产估价程序等进行了系统的讲解，在介绍估价方法时，辅以详细的例题讲解，使枯燥的理论学习过程更加生动。通过本课程的教学，使学生系统掌握房地产估价理论，根据不同的估价对象、估价目的、估价时点，依据估价原则，选择合适的方法、按规定的步骤对房地产或建筑物进行确定客观合理的价格，初步具备从事房地产评估工作的能力。本次的学习将对我以后开拓工作的新思路带来积极的影响。8
